★동탄지역 부동산 중개업자의 진실 폭로★
이 글의 진실성은 아마 중개업에 종사하시는 분들이 더 잘 아시리라 생각합니다.
태클걸고 싶으시면 제대로 태클걸어주시기 바랍니다.
한참 전세값 폭등하고 있을 때, 지금은 주택구입시기가아니니 좀 더 기다리시라는 글을 올렸었습니다.
그러면서 재건축 재개발과 관련된 소위 장난질을 몇가지 미친척하고 올렸다가, 동종업계분들의 욕설과
중개사인척 한다는 악플을 보고 글을 내리고 잠수중인 사람입니다.
오랜만에 아고라 들어와서 술기운을 빌려 몇마디 적습니다.
부동산 전망은?
전세값이 오른다고 전세품귀현상이 벌어지던 때 한두달간은 거의대부분의 사무소가 돈을 좀 만졌습니다.
아시는 분은 아시겠지만, 부동산중개업은 되는 때는 사무실에 가만히 앉아있어도 돈이 들어옵니다.
그냥 들어오는게 아니라 정신없이 들어오지요. 하지만, 안되는 때에는 관리비조차도 남기기 힘듭니다.
능력이 있느냐 없느냐는 불황기에 살아남을 수 있느냐 없느냐에 따라 달라집니다.
혹시 여러분들 길을가시다가 중개사무실이 엄청 늘었다는것을 못 느끼시나요?
저번의글에서도 동탄의 예를 들어 드렸습니다만,
동탄의 신도시아파트 상가는 90%가 중개소라고 보아도
틀리지 않습니다. 폐업이 되면 바로 중개사무소가 치고 들어오니까요. 때문에, 20여개동이 움직이는 대단지
아파트의 상가에 중개사무소만 가득찬 우스운 동네가 바로 동탄입니다. 동탄뿐만이아닙니다.
올초에 중개사무소를 새로 개설한 분들 무지하게 많으십니다. 전세값급등에 따른 활성화기대감으로
장농면허 오랜만에 들고 나온 분들도 많구요. 제 지인들처럼, 될 때 왕창 벌고 문닫았다가 신도시조성이 되거나 재개발 재건축관련한 호재가 보이면 다시 문을 여는 분들도 많으니까요.
지금 관리비도 못건지고 끙끙대는 중개사무소 무지하게 많습니다.
보통 한달에 한번정도 지역중개사분들이 함께 모여 회식을 하곤합니다. 동네에 따라 없을 수도있겠지만...
거의대부분이 그렇게 정보도 교환하고 친목도 도모한다고 보시면 됩니다.
폐업을 생각하시는 분들....많습니다.
원래 부동산이라는게 불경기때라도 호황기에 벌어둔 돈을 가지고 충분히 운영이 가능합니다. 간혹 매매건이성사되면 그 한건 가지고도 어지간한 임대료나 관리비는 충당이 되니까요. 그런데, 그마저도 안된다는겁니다.
임대계약이나 가끔성사될뿐, 매매는 자체가 없습니다. DTI관련 악재가 나오기 전에도 매매는 거의없었고,
규제가 된 지금 현시점에서는 더더욱 그러합니다.
간단히 정리하면 대출을 받아 집을 살 여력이 있는 분들은
실수요자라고 해도 부담스러워 조심스러운것이고,
아예 대출을 못받는 서민들은 그저 오른 전세금 걱정하기도
바쁜 상태지요.
거래가 없으면 중개사무소는 이익 자체가 없습니다.
내년 봄까지 매매가 살아나지 않으면
상당히많은 중개사무소들이 경영난으로 폐업이 속출할거라는데에는 이견이 없습니다.
-한마디로 말해서, 이제는 아파트가격이 올라도 실수요자가 없어서 거래가 안되고, 가격이 떨어져도
최소 두자리수 이상의 마이너스가 되지않으면 추가하락기대감에 거래는 이루어지기힘들것이고....
부동산경기의 활성화는 어떤 이유를 갖다붙이더라도 기대하기 힘들다는 것!!
아파트를 비롯한 부동산은 유효수요의 감소와 과도한 거품으로
다소간의 일시적 지역적 반등은 있을 수 있지만 대세하락에 접어들었다는것은 확실합니다.
건설업쪽은 모르겠습니다. 4대강 삽질하는것 만으로도 건설사들은 먹고살 수 있겠지요. -
그런데, 이 곳에서 부동산불패 아파트 불패를 외치는 떡방업자들은 무엇인가??
솔직히 부끄러운 일입니다. 왜그런지 설명을 해드리지요.
부동산 시세는 90%이상 심리에 좌우됩니다.
아무리 경제상황이 안 좋아도 전반적인 상승기대가 있으면 부동산가격은 상승합니다.
즉, 전반적인 국민심리에 따라 움직이며, 부동산학적으로도 일반경기와는 무관한 흐름을 보입니다.
굳이 연관성를 따진다면 상가용건물의 경우 일반경기와 함께 간다고는 할 수 있겠습니다.
그러나, 신도시를 비롯한 거의 대부분의지역에서 상가공실률이 엄청나게 높아졌다는 사실을 알면
일반경기조차도 일부특수계층을 제외하고는 침체된 상태라고 보아야 할것이니,
이 역시 부동산경기의 대세하락을 알려주는 사전징후라고 하겠습니다. 중개사무소는 부동산거래가 없으면 유지할 수 없습니다.
따라서, 부동산관련 업종에 종사하는 사람들이라면 부동산은 좋다. 괜찮다.
아파트는 불패다라는 이야기를
계속적으로 양산해내지 않으면 안됩니다.
거기에 불안감을 느껴 매매한건이라도 이루어지면 또 몇달을
버틸 수 있으니까요.
경기호황일때는 절대 부동산관련광고는 없습니다.
하지만 불황일때는 눈에자주 띄는것이 부동산광고입니다.
지금은 분명 불황입니다. 백번양보해도
부동산경기와 실물경기는 불황입니다.
가령, 지하철역이나 지하철 차량안에 붙는 전단지
(역세권 상가, 기대수익률 20%확정..등등...많이 보셨죠?
상가뿐만 아니라 요즘은 아파트도 이런 광고지가 붙습니다.)가 늘어난 것이 그 반증이지요.
중개수수료는 법정수수료만 받게 되어있습니다.
이 중개수수료가....보기에 따라서는 무지하게 많아 보일수도 있겠지만, 사실 현실화된 금액은 아닙니다.
부동산거래나 매매 자체가 동네슈퍼에서 물건사듯이 다발적으로 이루어지는것이 아니기에 그러합니다.
이 수수료를 법정수수료를 초과해서 받게되면 자격정지와 등록취소같은 무거운 행정형벌이 따라오니까요.
그런데, 순가중개계약이라는게 있습니다.
가령 미분양된 주택이나 아파트의 경우
(처음부터는 아니구요. 미달분이생겼을 때 그 분양을 대행하는 것은
가능합니다.)건설사와 순가계약을 통해 중개수수료가아닌 거래당 커미션을 크게 먹을 수 있습니다.
안양과 군포에 걸친 금정역을 지나다보면, 삼성레미안 오피스텔이 크게 공사중인것을 볼 수 있는데요.
그 옆으로 커다란 상가건물들..지금 지은지 일년이 다 되어가는데 텅텅 비어 있습니다.
이런것들을 독점계약해서 커미션을 먹는걸로 연명하는 중개사분들도 지금은 많습니다.
이러니....절대 부동산가격이 내려갈거라고 대세하락이라고 말할수 없는것입니다.
이것은 직업적인 생존전략이니 개인적으로는 뭐라고 말하기 힘드나, 나 먹고 살겠다고 엄한사람들 끌어들이는
행위는 기본적으로 mb스러운 일이라 저는 반대지요.
그러니, 저도 중개사지만, 떡방사람들 말은 믿지 마십시요.
제가 동탄과 안양 이야기를 자주하니 제 동선이 대충 파악이 되실텐데요.
소위 수도권이라 불리우는 대중교통 및 도로기반시설이 완비된 동탄, 분당, 안산, 군포...등등에서도
상가들이 장사가 안되서 난리입니다. 동탄 사시는 분들은 아시겠지만, 중앙공원쪽 나가보시면 주변의 상가빌딩들....텅비어있지요? 요즘 몇개 소 입점했는데요. 하다하다 안되니까 보증금 관리비 잔뜩 깍아서 up계략서
쓰고 들어가는 경우도 있습니다.
-여기서 하나의 tip -
상가든 아파트든 정말 급해서 최단시간내에 꼭 사거나 빌려야 한다면....
중개사 찾아가서 내가 낼 수 있는 금액만 배팅하고 연락달라고만 하세요. 지금은 매수자 우위시장입니다.
가격이높아야 복비도 올라가지만, 아예 안받는것보다 낫기때문에 집주인 설득해서 다운시킬 수 있습니다.
흔히 말하는 심리적인 맨트들....오늘도 몇명이나 보고 갔다는둥....좀 있으면 오른다는 둥....이런 개소리 믿지마세요. 양심에 털난 인간들입니다.
본의아니게 길어졌습니다만....
부동산은 분명 대세하락기입니다.
은마재건축등의 호재도 실수요자 증발로 영향이 미미합니다.
이걸 부정하는 중개인이라면 그건 말 그대로 명박스러운 삶을 살아가는 사람이라고 해야겠지요.
이런 이야기를 하면 또 갖은 악플들이쏟아지겠지만, 딱 이 글 하나만 올리려고 새벽에 들어왔습니다.
순간순간의 시세에 일희일비하지 마시고 대세를 보세요.
현정부가 돈을 쏟아부어서 부동산경기를 활성화시켜준다고해도 임기끝날때까지 못버팁니다.
지금 우리나라의 경제지표가 얼마나 왜곡되어 있는지는 다른 분들께서 잘 설명해주시리라 믿구요.
지금은 부동산대세하락기입니다. 중개업자말은 믿지마세요.
매도인이나 매수인 어느쪽이 손해를 보든 ...매매만 이루어지면 그걸로 장땡인 썩을것들 많습니다.
좋은 하루 되세요.
-잠수중-
