Gravité from Renaud Hallée on Vimeo.
★동탄지역 부동산 중개업자의 진실 폭로★
이 글의 진실성은 아마 중개업에 종사하시는 분들이 더 잘 아시리라 생각합니다.
태클걸고 싶으시면 제대로 태클걸어주시기 바랍니다.
한참 전세값 폭등하고 있을 때, 지금은 주택구입시기가아니니 좀 더 기다리시라는 글을 올렸었습니다.
그러면서 재건축 재개발과 관련된 소위 장난질을 몇가지 미친척하고 올렸다가, 동종업계분들의 욕설과
중개사인척 한다는 악플을 보고 글을 내리고 잠수중인 사람입니다.
오랜만에 아고라 들어와서 술기운을 빌려 몇마디 적습니다.
부동산 전망은?
전세값이 오른다고 전세품귀현상이 벌어지던 때 한두달간은 거의대부분의 사무소가 돈을 좀 만졌습니다.
아시는 분은 아시겠지만, 부동산중개업은 되는 때는 사무실에 가만히 앉아있어도 돈이 들어옵니다.
그냥 들어오는게 아니라 정신없이 들어오지요. 하지만, 안되는 때에는 관리비조차도 남기기 힘듭니다.
능력이 있느냐 없느냐는 불황기에 살아남을 수 있느냐 없느냐에 따라 달라집니다.
혹시 여러분들 길을가시다가 중개사무실이 엄청 늘었다는것을 못 느끼시나요?
저번의글에서도 동탄의 예를 들어 드렸습니다만,
동탄의 신도시아파트 상가는 90%가 중개소라고 보아도
틀리지 않습니다. 폐업이 되면 바로 중개사무소가 치고 들어오니까요. 때문에, 20여개동이 움직이는 대단지
아파트의 상가에 중개사무소만 가득찬 우스운 동네가 바로 동탄입니다. 동탄뿐만이아닙니다.
올초에 중개사무소를 새로 개설한 분들 무지하게 많으십니다. 전세값급등에 따른 활성화기대감으로
장농면허 오랜만에 들고 나온 분들도 많구요. 제 지인들처럼, 될 때 왕창 벌고 문닫았다가 신도시조성이 되거나 재개발 재건축관련한 호재가 보이면 다시 문을 여는 분들도 많으니까요.
지금 관리비도 못건지고 끙끙대는 중개사무소 무지하게 많습니다.
보통 한달에 한번정도 지역중개사분들이 함께 모여 회식을 하곤합니다. 동네에 따라 없을 수도있겠지만...
거의대부분이 그렇게 정보도 교환하고 친목도 도모한다고 보시면 됩니다.
폐업을 생각하시는 분들....많습니다.
원래 부동산이라는게 불경기때라도 호황기에 벌어둔 돈을 가지고 충분히 운영이 가능합니다. 간혹 매매건이성사되면 그 한건 가지고도 어지간한 임대료나 관리비는 충당이 되니까요. 그런데, 그마저도 안된다는겁니다.
임대계약이나 가끔성사될뿐, 매매는 자체가 없습니다. DTI관련 악재가 나오기 전에도 매매는 거의없었고,
규제가 된 지금 현시점에서는 더더욱 그러합니다.
간단히 정리하면 대출을 받아 집을 살 여력이 있는 분들은
실수요자라고 해도 부담스러워 조심스러운것이고,
아예 대출을 못받는 서민들은 그저 오른 전세금 걱정하기도
바쁜 상태지요.
거래가 없으면 중개사무소는 이익 자체가 없습니다.
내년 봄까지 매매가 살아나지 않으면
상당히많은 중개사무소들이 경영난으로 폐업이 속출할거라는데에는 이견이 없습니다.
-한마디로 말해서, 이제는 아파트가격이 올라도 실수요자가 없어서 거래가 안되고, 가격이 떨어져도
최소 두자리수 이상의 마이너스가 되지않으면 추가하락기대감에 거래는 이루어지기힘들것이고....
부동산경기의 활성화는 어떤 이유를 갖다붙이더라도 기대하기 힘들다는 것!!
아파트를 비롯한 부동산은 유효수요의 감소와 과도한 거품으로
다소간의 일시적 지역적 반등은 있을 수 있지만 대세하락에 접어들었다는것은 확실합니다.
건설업쪽은 모르겠습니다. 4대강 삽질하는것 만으로도 건설사들은 먹고살 수 있겠지요. -
그런데, 이 곳에서 부동산불패 아파트 불패를 외치는 떡방업자들은 무엇인가??
솔직히 부끄러운 일입니다. 왜그런지 설명을 해드리지요.
부동산 시세는 90%이상 심리에 좌우됩니다.
아무리 경제상황이 안 좋아도 전반적인 상승기대가 있으면 부동산가격은 상승합니다.
즉, 전반적인 국민심리에 따라 움직이며, 부동산학적으로도 일반경기와는 무관한 흐름을 보입니다.
굳이 연관성를 따진다면 상가용건물의 경우 일반경기와 함께 간다고는 할 수 있겠습니다.
그러나, 신도시를 비롯한 거의 대부분의지역에서 상가공실률이 엄청나게 높아졌다는 사실을 알면
일반경기조차도 일부특수계층을 제외하고는 침체된 상태라고 보아야 할것이니,
이 역시 부동산경기의 대세하락을 알려주는 사전징후라고 하겠습니다. 중개사무소는 부동산거래가 없으면 유지할 수 없습니다.
따라서, 부동산관련 업종에 종사하는 사람들이라면 부동산은 좋다. 괜찮다.
아파트는 불패다라는 이야기를
계속적으로 양산해내지 않으면 안됩니다.
거기에 불안감을 느껴 매매한건이라도 이루어지면 또 몇달을
버틸 수 있으니까요.
경기호황일때는 절대 부동산관련광고는 없습니다.
하지만 불황일때는 눈에자주 띄는것이 부동산광고입니다.
지금은 분명 불황입니다. 백번양보해도
부동산경기와 실물경기는 불황입니다.
가령, 지하철역이나 지하철 차량안에 붙는 전단지
(역세권 상가, 기대수익률 20%확정..등등...많이 보셨죠?
상가뿐만 아니라 요즘은 아파트도 이런 광고지가 붙습니다.)가 늘어난 것이 그 반증이지요.
중개수수료는 법정수수료만 받게 되어있습니다.
이 중개수수료가....보기에 따라서는 무지하게 많아 보일수도 있겠지만, 사실 현실화된 금액은 아닙니다.
부동산거래나 매매 자체가 동네슈퍼에서 물건사듯이 다발적으로 이루어지는것이 아니기에 그러합니다.
이 수수료를 법정수수료를 초과해서 받게되면 자격정지와 등록취소같은 무거운 행정형벌이 따라오니까요.
그런데, 순가중개계약이라는게 있습니다.
가령 미분양된 주택이나 아파트의 경우
(처음부터는 아니구요. 미달분이생겼을 때 그 분양을 대행하는 것은
가능합니다.)건설사와 순가계약을 통해 중개수수료가아닌 거래당 커미션을 크게 먹을 수 있습니다.
안양과 군포에 걸친 금정역을 지나다보면, 삼성레미안 오피스텔이 크게 공사중인것을 볼 수 있는데요.
그 옆으로 커다란 상가건물들..지금 지은지 일년이 다 되어가는데 텅텅 비어 있습니다.
이런것들을 독점계약해서 커미션을 먹는걸로 연명하는 중개사분들도 지금은 많습니다.
이러니....절대 부동산가격이 내려갈거라고 대세하락이라고 말할수 없는것입니다.
이것은 직업적인 생존전략이니 개인적으로는 뭐라고 말하기 힘드나, 나 먹고 살겠다고 엄한사람들 끌어들이는
행위는 기본적으로 mb스러운 일이라 저는 반대지요.
그러니, 저도 중개사지만, 떡방사람들 말은 믿지 마십시요.
제가 동탄과 안양 이야기를 자주하니 제 동선이 대충 파악이 되실텐데요.
소위 수도권이라 불리우는 대중교통 및 도로기반시설이 완비된 동탄, 분당, 안산, 군포...등등에서도
상가들이 장사가 안되서 난리입니다. 동탄 사시는 분들은 아시겠지만, 중앙공원쪽 나가보시면 주변의 상가빌딩들....텅비어있지요? 요즘 몇개 소 입점했는데요. 하다하다 안되니까 보증금 관리비 잔뜩 깍아서 up계략서
쓰고 들어가는 경우도 있습니다.
-여기서 하나의 tip -
상가든 아파트든 정말 급해서 최단시간내에 꼭 사거나 빌려야 한다면....
중개사 찾아가서 내가 낼 수 있는 금액만 배팅하고 연락달라고만 하세요. 지금은 매수자 우위시장입니다.
가격이높아야 복비도 올라가지만, 아예 안받는것보다 낫기때문에 집주인 설득해서 다운시킬 수 있습니다.
흔히 말하는 심리적인 맨트들....오늘도 몇명이나 보고 갔다는둥....좀 있으면 오른다는 둥....이런 개소리 믿지마세요. 양심에 털난 인간들입니다.
본의아니게 길어졌습니다만....
부동산은 분명 대세하락기입니다.
은마재건축등의 호재도 실수요자 증발로 영향이 미미합니다.
이걸 부정하는 중개인이라면 그건 말 그대로 명박스러운 삶을 살아가는 사람이라고 해야겠지요.
이런 이야기를 하면 또 갖은 악플들이쏟아지겠지만, 딱 이 글 하나만 올리려고 새벽에 들어왔습니다.
순간순간의 시세에 일희일비하지 마시고 대세를 보세요.
현정부가 돈을 쏟아부어서 부동산경기를 활성화시켜준다고해도 임기끝날때까지 못버팁니다.
지금 우리나라의 경제지표가 얼마나 왜곡되어 있는지는 다른 분들께서 잘 설명해주시리라 믿구요.
지금은 부동산대세하락기입니다. 중개업자말은 믿지마세요.
매도인이나 매수인 어느쪽이 손해를 보든 ...매매만 이루어지면 그걸로 장땡인 썩을것들 많습니다.
좋은 하루 되세요.
-잠수중-
ㅇ 한국사람은 자기 집에 대한 애착이 워낙 강하기 때문에 계속 오를 수 밖에 없다
나는 아무래도 이 근본 가정이 의심스럽다.
제러미 리프킨은 ‘유러피언 드림’에서 여러 가지 재미있는 관점에서 미국과 유럽을 대비시킨다.
미국인들에게는 이동성이 넘친다. 미국 전체 가구의 25~35퍼센트가 5년에 한 번씩 이사를 다닌다.
유럽인이 이사하는 횟수는 미국인의 절반 정도 밖에 안 된다.
발레리 줄레조는 ‘아파트공화국’에서 주택을 소모품 취급해버리는 한국인 대다수의 무심함을 지적한다.
서울 인구의 1/3이 매년 이사한다는 연구결과(97년의 연구결과)를 소개한다.
08년 전입신고건수는 525만건, 전체 가구수는 1,667만가구.
약 31.5%
한국 사람들은 여전히 그 만큼 이사다니는 듯 하다.
미국인들은 유럽인들의 2배에 달하는 이사 성향을 보인다는 사실이 리프킨의 관심을 끌었다.
한국인들은 미국인들의 기록을 5배로 간단히 일축해버린다.
기네스북 등재를 신청해보면 어떨까?
발레리 줄레조는 ‘도시 내 노마디즘(유목주의)’이라는 용어까지 소개한다.
정말 유목민족의 피가 우리 혈관 속을 흐르고 있어서... ?
우리 한국인들은 자기가 살던 집을 ‘재개발’하고 ‘재건축’하고 ‘리모델링’ 해버리지 못해 안달이 났다.
어디서 ‘집’에 대한 애착을 찾아볼 수 있는가?
17세기에 “네덜란드 사람들은 아름다운 튤립을 사랑하는 마음이 워낙 강하기 때문에 튤립가격은 떨어지지 않을 것”이라고 말들을 했다.
이상하게도 튤립 버블이 붕괴하고 나니 “네덜란드 사람들은 아름다운 튤립을 사랑”하는 성향도 사라져버린 듯 보였다.
한국 사람들은 자기 집에 대한 애착이 강한 것이 아니라 ‘고수익’에 대한 애착이 강한 것 아닐까?
---------------------------본문 시작----------------------------
부동산 관련하여 자주 언급되는 몇 가지 통념 내지 주장에 대한 저의 생각을 정리해보았습니다.
엄밀한 추론의 전개는 아니고 그냥 편하게 저의 생각을 독백 형식으로 정리한 것입니다.
ㅇ 지금 집 사지 않으면 평생 집 못 사게 될 거다
주택에 대한 투자 내지 투기를 부추길 때 항상 쓰이는 말.
언제나 “지금 집 사지 않으면 ~ ” 이라고 말함으로써, 마치 지금은 집 살 수 있는 형편인 것 처럼 말한다는 점이 흥미롭다.
단 한번도,
이미 샐러리맨은 집 살 수 없는 지경이 되었다,
고는 말하지 않는다.
지금 집 사지 않으면 평생 집 못 살 거다, 라는 말이 가장 강하게 들렸던 것은 지난 1990년이었다.
당시는 이미 샐러리맨들이 평생 집 못 살 상황이었건만, 여전히 “지금 집 사지 않으면 ~ ” 이라고 말했다.
이미 샐러리맨들은 평생 집 못 살 상황이 되었다, 그러므로 비정상적인 과도한 상승이다, 기다리면 떨어질 수 밖에 없다,
이게 정상적인 분석이었다.
IMF 사태로 떨어진 것이 아니다. 그 전까지도 계속 조정받고 있었다.
별로 안 떨어졌다고?
7년 동안 샐러리맨들의 소득이 계속 증가하고 물가가 오른 것을 고려하면 많이 떨어진 것이다.
비로소 다시 샐러리맨들이 집을 살 수 있는 형편이 되었다.
현재는 어떨까?
샐러리맨들의 명목소득(실질소득이 아니라)이 줄고 있다.
10억 만들기 열풍, 짠돌이 열풍은 젊은 직장인들이 집값을 따라잡아보려는 마지막 몸부림이었다.
이제 그들은 포기했다. 스스로 포기했거나 포기 당했다.
샐러리맨들이 평생 집 못 사게 되면 집값은 떨어진다.
가만히 생각해보면 이는 당연한 이치임을 알 수 있다.
세상 일이 이치대로 되는 거 봤냐고?
이치대로 된다.
ㅇ 부동산 10년 주기설
부동산은 10년마다 크게 오른다는 말이다.
투자 내지 투기를 부추길 때 자주 쓰인다.
10년마다 크게 오르는 것이니 따지고 보면, 한 번 크게 올랐으면 최소한 몇 년간 쉬어 가야 한다는 말이다.
그런데 오를 만큼 올랐으니 이제 몇 년간은 쉬어 가야 한다는 말은 한 번도 들어보지 못했다는 점이 흥미롭다.
경제학에서는 18년 주기설이 받아들여진다. 앞에서 소개한 우리나라 그래프나 아래 미국 그래프를 보면 18년 주기에 부합한다.
18년 주기의 고점을 넘었으면 이제 장기간 쉬어가야 한다.
수개월의 조정은 조정이라고 할 수도 없다.
ㅇ 서울은 지방 부자들도 계속 사기 때문에 떨어지지 않는다
서울 중산층이 지방 부자들에 대해 근거없는 우월감을 갖고 있음을 보여준다는 점이 흥미롭다.
나의 학창시절만 해도 지방 부자들은 서울 대학에 진학한 자녀들을 위해 아파트를 사버렸다. 금쪽같은 자식 고생시키기 싫을 것이다. 자녀들의 타향살이에 아파트는 딱이다.
대부분 강남권에 샀다.
주말이면 지방 부자들은 자식보러 서울로 올라온다. 경부고속도로를 통해서.
그러므로 합리적인 선택을 한 것이다.
최근 몇 년 동안 ‘경부축’이라는 말이 유행했다.
서울과 수도권은 경부축을 따라 발전한다고 한다.
이제야 그 사실을 깨달았냐고 지방 부자들은 비웃는다.
그들에게는 수십년 전부터 눈으로 직접 봐온 사실일 뿐이다.
지방부자들은 서울의 중산층보다 먼저 다 샀다고 보는 것이 합리적이지 않을까?
ㅇ 한국사람은 자기 집에 대한 애착이 워낙 강하기 때문에 계속 오를 수 밖에 없다
나는 아무래도 이 근본 가정이 의심스럽다.
제러미 리프킨은 ‘유러피언 드림’에서 여러 가지 재미있는 관점에서 미국과 유럽을 대비시킨다.
미국인들에게는 이동성이 넘친다. 미국 전체 가구의 25~35퍼센트가 5년에 한 번씩 이사를 다닌다.
유럽인이 이사하는 횟수는 미국인의 절반 정도 밖에 안 된다.
발레리 줄레조는 ‘아파트공화국’에서 주택을 소모품 취급해버리는 한국인 대다수의 무심함을 지적한다.
서울 인구의 1/3이 매년 이사한다는 연구결과(97년의 연구결과)를 소개한다.
08년 전입신고건수는 525만건, 전체 가구수는 1,667만가구.
약 31.5%
한국 사람들은 여전히 그 만큼 이사다니는 듯 하다.
미국인들은 유럽인들의 2배에 달하는 이사 성향을 보인다는 사실이 리프킨의 관심을 끌었다.
한국인들은 미국인들의 기록을 5배로 간단히 일축해버린다.
기네스북 등재를 신청해보면 어떨까?
발레리 줄레조는 ‘도시 내 노마디즘(유목주의)’이라는 용어까지 소개한다.
정말 유목민족의 피가 우리 혈관 속을 흐르고 있어서... ?
우리 한국인들은 자기가 살던 집을 ‘재개발’하고 ‘재건축’하고 ‘리모델링’ 해버리지 못해 안달이 났다.
어디서 ‘집’에 대한 애착을 찾아볼 수 있는가?
17세기에 “네덜란드 사람들은 아름다운 튤립을 사랑하는 마음이 워낙 강하기 때문에 튤립가격은 떨어지지 않을 것”이라고 말들을 했다.
이상하게도 튤립 버블이 붕괴하고 나니 “네덜란드 사람들은 아름다운 튤립을 사랑”하는 성향도 사라져버린 듯 보였다.
한국 사람들은 자기 집에 대한 애착이 강한 것이 아니라 ‘고수익’에 대한 애착이 강한 것 아닐까?
ㅇ 대한민국은 다르다
대한민국 부동산은 사 놓으면 절대 손해보지 않는다고 한다.
전세계 모든 나라를 놓고 볼 때, “우리나라는 다르다” 고 주장하기 가장 힘든 나라가, 가장 강하게 주장하고 있다는 점이 흥미롭다.
경제의 수출의존도가 가장 높고, 거기에 더해 수입의존도까지 높은 나라.
그냥 수입의존도가 높은 정도가 아니라 식량 자급이 전혀 안되고, 생존에 필수적인 원자재 대부분을 모두 수입해야 하는 나라.
덩치라도 크면 맷집이나마 좋을텐데 그렇지도 못한 나라.
외부여건에 가장 휩쓸리기 쉬운 나라가 대한민국이다.
땅은 좁은데 인구는 많다, 국토의 대부분이 산지다, 그러므로 부동산 가격은 떨어질 수가 없다고?
일본도 그렇다.
일본은 세계 2위의 경제대국이다.
탐욕에 씌어버린 눈은 바로 이웃의 경험도 보지 못한다.
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이상으로 저의 생각을 정리해보았습니다.
앞에서 말씀드린 대로 엄밀한 추론의 전개는 아닙니다.
하지만 지금 상황에서 집값이 오를 것이라고 예측한다는 것은 넌센스라고 봅니다.
굳이 ‘공황’을 염두에 두지 않더라도 그렇습니다.
샐러리맨들의 명목소득이 떨어지는데 오를 수 있을까요?
젊은 직장인들은 두려워서 ‘결혼’을 못하고 있습니다. 지금 그런 지경입니다.
이런 상황에서 집값이 오를 수 있을까요?
지금 한국의 직장인들은 자신의 ‘생존’ 자체에 대한 불안감을 느끼고 있습니다.
부자들이 사서 오른다구요?
주식이든 부동산이든 결국은 일반 개미들에게 떠넘기는 것이 ‘시장구조’입니다.
이 근본적인 ‘시장구조’ 자체에 대해 동의가 안 되신다면 더 이상 드릴 말씀이 없습니다.
일반 개미들에게 떠넘기는 가격이 오르지 못하면, 주식도 부동산도 오를 수 없습니다.
지금 ‘인플레’라는 단어가 중산층과 서민들을 겁주는 말로 사용되고 있습니다.
얼마 되지도 않는 자산이 휴지조각이 될까 봐 겁먹은 사람들이 사기판으로 내몰리고 있습니다.
지금 잠시 오르는 듯 보이는 것은,
겁먹은 이들이 마지막 남은 여력을 쥐어짜내서 사기판에 갖다 바치고 있기 때문입니다.
제발 내몰리지 마시기 바랍니다.
세상 일이 이치대로 안 되는 것 같아도, 가만히 보면 이치대로 돌아가는 것입니다.
제발 막차 타지 마시길 바랍니다.
‘제발’ 역시 엄밀하지 못한 단어지만, 꼭 이 단어를 쓰고 싶습니다.
-세일러-
